Ипотека - это залог недвижимого имущества. Залог в свою очередь, - один из способов гарантии исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя (например, банка) к должнику (залогодателю). Залог предполагает, что на имущество должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Банкам выгоден залог, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание.
Другими словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. Но в случае неисполнения основного обязательства недвижимое имущество должника будет продано, а полученные денежные средства от его реализации кредитор - залогодержатель направляет на погашение основного обязательства. Такая операция называется "взыскание на квартиру" и разбирается в судебном порядке.
Гораздо проще разобраться в том, что же представляет собой этот загадочный термин - "ипотека", лучше рассмотрев некоторый пример, где хорошо виден один из вариантов приобретения недвижимости с использованием ипотеки.
Допустим, некоторый господин (назовем его господин Петров) взял кредит в банке в размере 50 тысяч долларов США на покупку дома стоимостью 100 тысяч долларов США. Процедура оформления права следующая.
- Господин Петров заключает с банком кредитный договор. При этом господин Петров автоматически становится должником, а банк, в свою очередь, кредитором.
- Когда господин Петров найдет нужный ему дом, следующим его шагом будет заключение договора между ним и собственником дома (договор купли-продажи). В договоре также указывается, что господин Петров для приобретения дома использует кроме собственных денежных средств кредитные средства банка.
- Далее все документы сдаються в регистрирующую организацию, для того чтобы зарегистрировать права собственности господина Петрова на приобретаемую квартиру.
- Регистрирующая организация одновременно регистрирует право собственности господина Петрова, договор купли-продажи и также ипотеку в силу закона.
- После регистрации господин Петров становится собственником и залогодателем дома, а банк - залогодержателем. Выдается свидетельство о праве собственности на дом. В нем в графе "ограничения" будет указано: "залог в силу закона" так как дом теперь будет выступать гарантией возврата выданного банком кредита.
Если по каким-либо причинам господин Петров не сможет выплатить кредит, банк обратится в суд и в этом случае дом будет продан, а деньги, полученные от продажи, будут направлены на погашение взятого кредита, остаток же будет возвращен господину Петрову.
Основные законы, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 102-ФЗ. Также существуют нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к договору об ипотеке тогда, когда кодексом или Законом об ипотеке не предусмотрено иное.
Ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий. В силу каких-либо обстоятельств или желаний в банках берут кредиты на покупку квартир, земельных участков, загородных домов, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку банку как гарантия возврата кредита ( это называется "ипотека в силу закона").
Ипотекой является также залог уже существующего имущества собственника для получения им кредита или займа ( для ремонта, строительства или других нужд на усмотрение заемщика).
Кстати, очень часто ипотекой называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Итак из всего вышесказанного следует обратить особое внимание на два пункта:
- В случае неисполнения основного обязательства (например по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество.
- Залогодержатель - кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы займа) перед другими кредиторами должника.